Værdiansættelse af investeringsejendomme

7 kursuspoint i Fast ejendom, entrepriseret og lejeret

En af advokatens væsentligste roller som rådgiver i forbindelse med investeringsejendomme vedrører værdiansættelsen. Dette gælder ved køb og salg samt ved den løbende værdiansættelse i årsregnskabet, ved belåning, generationsskifte mv. Afhængig af ejendomstype, forudsætninger, lejegrundlag, markedsforhold mv., kan ejendomme, som umiddelbart forekommer identiske have væsentlig forskellige værdier.

Kursuset er opbygget i 4 dele med følgende hovedindhold:

Del 1 – Forudsætninger og grundlagt for værdiansættelsen:

• Grundlæggende lovgivning og standarder
• Forudsætninger og ”vurderingstema”
• Aftalegrundlag

Del 2 – Fundamentet for værdiansættelse af investeringsejendomme:

• Discounted Cash Flow (DCF)
• Den afkastbaserede model
• Datagrundlag til brug for modellerne - lejeforhold, driftsomkostninger, referenceafkast, markedsforhold mv.
• Risici ved modellerne samt datagrundlaget herunder følsomhedsanalyse

Del 3 – Opsamling ved case gennemgang

• Gennemgang af værdiansættelse af investeringsejendom fra lejekontrakt til markedsværdi.

Del 4 – ”Særlige ejendomme” - Grundlag og beregningsmetoder

• Residualberegninger - vurdering af grundarealer, bygninger på lejet grund mv.
• Vurderinger på baggrund af drift og omsætning - vurdering af hoteller og visse butikker
• Nedskrevet genanskaffelsesværdi - vurdering af offentlige ejendomme uden cash flow, svømmehaller mv.

Vores kurser er primært rettet mod advokater og advokatfuldmægtige i forbindelse med deres obligatoriske efteruddannelse. Kurserne kan dog være yderst relevante og egnede for virksomhedsejere, administrative medarbejdere eller andre med særlig interesse indenfor området.

1.  Forudsætninger og grundlag for værdiansættelse

Første modul omhandler forudsætninger og grundlag for værdiansættelse, som er det område som folk har mindst forståelse af, når det kommer til vigtighed. Fra erhvervsmæglers side er det den del der bruges mest på, da det er grundlaget for hele produktet og ejendommens værdi. Da der er meget begrænset litteratur på emnet, og kvaliteten har været meget svingende på området.

2.  Fundamentet for værdiansættelse

Anden lektion fortsætter med hvordan man faktisk værdiansætter, hvilket begrebsapparat ligger til grund og hvilke beregningsmetoder anvendes. Udgangspunktet for regnestykket er en kontor- eller lagerejendom, som skal værdiansættes efter markedsværdibegrebet. Der anvendes to metoder, som vil blive gennemgået på lektionen, samt komme konkrete eksempler på, hvordan man kan benytte disse. Lektionen afrundes med en gennemgang af afkastbegreberne, samt hvilken effekt de kan have på den samlede værdiansættelse.  

3.  Indtægter, udgifter og reguleringer

Tredje lektion kigger på nogle af de elementer man benytter i beregningsmetoderne, samt hvilke kasser det skal puttes i. Grundlaget for det Cash Flow man arbejder med afhænger af de indtægter og udgifter man har, samt de reguleringer der findes på området.

Lejelister, lejekontrakter og indtægter er alle informationer som kan være behjælpelige med at beregne lejen samt hvilke indtægter man har. Regulering af lejen vil derfor blive gennemgået på lektionen, samt vedligehold, vicevært m.m., for at sikre den rigtige leje bliver taget. 

4.  Gennemgang af case

Fjerde lektion indeholder en case, hvor der gennem et regneark vil blive gennemgået en ejendom fra top til bund. Bruger vi nu de ting vi har lært i de foregående lektioner og hvordan genererer vi vores værdi? Dette indebærer en lang række processer og analyser, som i sidste ende vil ende ud i en velbegrundet værdiansættelse.

Casen omhandler en boligudlejningsejendom i København, og er struktureret om gennemgang af lejekontrakter, da det er datagrundlavet for værdiansættelsen. 

Casen vil blive gennemgået på lektionen, med en række praktiske eksempler og råd.

5.  Særlige vurderinger

Femte og sidste lektion omhandler hvordan man vurderer særlige ejendomme. De foregående fire lektioner har alle omhandlet hvordan man skaber basen for en værdiansættelse af ejendomme i Danmark, men nu skal der ses på nogle investeringstyper, hvor ejendomstypen ikke passer ind i normen. Lektionen vil derfor gennemgå de ejendomstyper, som kræver en anden og mere særlig vurdering.