Højesteret: Mails er ikke nok, når man skal gøre indsigelse

Højesteret: Mails er ikke nok, når man skal gøre indsigelse
11. juni 2021

En søns hasarderede kørsel fik i juni 2019 alvorlige konsekvenser for en kvinde, idet det endte med at koste hende hendes lejebolig.

 

Den 7. juni afsagde Højesteret kendelse i en sag, der udsprang af en hændelse 27. maj 2019, da en 15-årig dreng påkørte en boligforenings facade, da han forsøgte at flygte fra politiet. Drengens mor, der boede i bygningen, påtog sig det fulde ansvar for påkørslen og var indforstået med at betale for at udbedre de skader, påkørslen havde medført. 

 

Det var imidlertid ikke nok for administrationsselskabet Lejerbo, der orienterede om, at de ville ophæve lejemålet med øjeblikkelig virkning, subsidiært en opsigelse med 3 måneders varsel. Som lejer er man forpligtet til at sørge for, at der hersker god ro og orden i ejendommen, både i relation til egen adfærd, men også når det kommer til ens børn. Hvis man ikke lever op til dette, kan man få ophævet sit lejemål.  Boligselskabet henviste til, at lejers søn havde kørt hasarderet på boligselskabets arealer, og derved havde udsat ejendommens beboere for overhængende fare. I brevet blev der givet en frist på 6 uger til at gøre indsigelse. 

 

Kvinden opsøgte herefter en retshjælp, der sendte en indsigelse via mail, hvilket Lejerbos advokat ikke tog til følge og ophævede lejemålet med fraflytning senest den 18. november 2019. 

 

På ny fremsendte retshjælpen en indsigelse via mail, og anmodede om en kvittering for modtagelsen fra Lejerbos advokat, hvilket advokaten returnerede. 

 

Lejelovens krav om skriftlighed 

 

Selvom vi lever i et samfund og i en tid, hvor stort set al kommunikation sker digitalt, er eksempelvis fremsendelse af mails ikke nok, når det kommer til sager, der tager udgangspunkt i lejeloven. Loven giver dog mulighed for at aftale anvendelse af digital kommunikation mellem parterne. 

 

Nogle breve indeholder dog så afgørende og indgribende information, at det aldrig kan ske via mails: Når en lejer bliver opsagt, ved påkravsskrivelser om manglende betaling, samt lejers indsigelse mod opsigelse. Det skyldes ganske enkelt, at denne type skrivelser kan have betydning for, at lejeren kan disponere over sin bolig fremadrettet, og man skal være helt sikker på, at meddelelsen kommer frem. Muligheden for fejlkommunikation skal begrænses så meget som muligt, og det fjerner muligheden for digitale beskeder. I stedet bør det ske med anbefalet brev. 

 

 

Fogedrettens behandling

 

Den 21. november 2019 sendte advokaten en rekvisition til fogedretten med anmodning om, at lejeren skulle udsættes. Lejeren nedlagde påstand om, at sagen ikke skulle fremmes med henvisning til de indsigelser, der var blevet sendt til advokaten rettidigt. 

 

Fogedretten gav lejer ret. Efter almenlejelovens § 89, stk. 2 skal udlejerens indsigelse være skriftlig og fremkomme senest 6 uger efter at opsigelsen er kommet frem til lejeren, og de betingelser fandt fogedretten var opfyldt, hvorefter sagen skulle anlægges ved boligretten. 

 

Lejerbo kærede denne afgørelse til landsretten, der stadfæstede fogedrettens kendelse. Landsretten angav, at advokatkontoret havde modtaget og kvitteret begge indsigelser før udløbet af den 6-ugers-frist, som lejer ifølge loven har til at gøre indsigelse mod en udlejers opsigelse. Advokaten tog ikke forbehold eller vejledte om de rette formregler, og landsretten kom frem til, at det generelle beskyttelseshensyn bag almenlejeloven måtte føre til, at der ikke kunne ses bort fra indsigelserne, selvom de var på mail. 

 

Højesterets behandling af sagen 

 

I fogedretten gjorde lejer gældende, at udlejer slet ikke havde hjemmel til at ophæve lejemålet i den situation. Selvom der rigtigt nok er hjemmel til at ophæve lejeaftalen i situationen, hvor lejer tilsidesætter god skik og orden, mente lejer ikke, at situationen med den hasarderede kørsel og den påkørte facade, var af en sådan karakter, at en fraflytning var påkrævet. 

 

En opsigelse via mail, opfylder dog ikke betingelserne om en skriftlig indsigelse, selvom Lejerbos advokat havde kvitteret for modtagelsen, hvorfor lejer havde fortabt retten til at gøre indsigelser. Ydermere var der i sagen heller ikke grundlag for, at Lejerbo skulle have fortabt retten til at gøre indsigelsens manglende rettidighed gældende, fordi de ikke havde vejledt modparten. 

 

Højesterets resultat var derfor klar: En indsigelse i forbindelse med udlejers ophævelse af et lejemål, der sendes via e-mail, opfylder ikke betingelserne i loven. Det skal altid sendes via anbefalet brev. 

 

 

Hos ADVOkurser.dk tilbyder vi kurset "Fast ejendom - Lejerettens hovedpunkter" Kurset varetages af advokat Knud-Erik Kofoed, der er specialist i fast ejendom. Knud-Erik Kofoed gennemgår på kurset de problemstillinger, som oftest er relevante i forbindelse med erhvervslejemål og beboelseslejemål. 

 

 

 

 

Del denne nyhed